La question de la fixation de l’indemnité d’éviction dans l’hypothèse où le locataire transfère son activité en cours de procédure d’éviction, et avant que le tribunal ait fixé l’indemnité, donne lieu à une jurisprudence souvent contradictoire et peu lisible. Il semble que la Cour de cassation ait souhaité, par un arrêt de sa troisième chambre civile du 13 octobre 2021, mettre un terme à ces divergences en adoptant une position de principe qui a le mérite de la clarté. 

Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». 

La notion de préjudice n’est pas évidente à définir lorsque le locataire a libéré les locaux et s’est réinstallé en cours de procédure d’éviction, c’est-à-dire avant que l’indemnité ne soit fixée judiciairement. 

On sait que dans cette hypothèse, la solution retenue par les tribunaux est la prise en compte de la valeur du droit au bail au titre de l’indemnité principale, à l’exclusion de toute valeur de fonds de commerce puisque, par définition, le bailleur a rapporté la preuve que le préjudice est moindre. 

Mais la jurisprudence diverge sur le point de savoir si, pour la détermination de la valeur du droit au bail, il faut prendre en considération le coût locatif des locaux de transfert ou, au contraire, celui des locaux évincés, au moins quand les locaux de transfert leur sont équivalents par leur emplacement, leur configuration et leur chalandise.